走进位于上海市虹口区四川北路街道的永乐坊，只见青瓦红砖，鲜花点缀其间，路面干净整洁，弄堂内悬挂着大红灯笼。一把把休闲椅安放其中，上面还有“和美生活休息点”的标识。这条91岁的老弄堂越发有了新韵味。

这样的改变，源自永乐坊引入了专业物业管理。近日，四川北路街道里弄房屋物业一体化项目正式进驻永乐坊，这是虹口区首个旧式里弄实行物业一体化管理的小区。永乐坊弄堂自治委员会同时成立。

服务项目“一保”变“四保”

老弄堂缺乏专业的物业管理，是个老问题，却一直未能解决。

目前，四川北路街道71个住宅小区中，有直管公房管理小区（街坊）28个，面积约占虹口全区直管公房总面积62%。老城区的物业服务力量，已无法满足现代化社区的管理需求，不仅基础设施薄弱，普遍存在公共活动面积小、无停车位、绿化缺少且维护难等问题。由于物业职能缺位，虹房集团作为授权管理单位，只进行租赁管理，负责保修项目，保安、保洁、保绿服务项目只能由居委会托底保障。

永乐坊小区建造于1930年，位于山阴路历史风貌保护区内，建筑面积14409平方米。永美居民区书记方琼告诉记者，以往居委干部忙于补位，小区保安、保洁、保绿等工作都是通过居委会及居民志愿者承接托底，物业管理职责占用了居委会大量时间。为此，四川北路街道协同区房管局、虹房集团搭建共治平台，探索旧式里弄小区直管公房管理新模式，弥补里弄房屋治理的短板。通过以物业一体化管理的方式统一整合物业管理，让居住在直管公房里的居民能享受到高品质的物业管理服务，也让居委干部有更多精力投入走访居民和居民区自治建设中。

据了解，永乐坊进驻专业物业后，对标虹口区直管公房一体化管理标准要求，管理服务项目由“一保”变“四保”，即在完善小区保修服务的同时，新增保洁、保安、保绿等多个项目，并对小区进行门卫室改造、垃圾箱房功能提升、监控探头维护更新等，逐步实现管理主体一元化、服务专业化、保障托底化、管理长效化的直管公房管理新模式。

开源节流促“持续发展”

永乐坊居民黎湘已在这里居住了40年。她说，由于过去没有专业物业，永乐坊环境很差，弄堂里随处可见垃圾，居民只能各扫门前雪。一年缴纳44元物业费，需要维修时，打电话给相关部门，往往来得也不及时。这次眼看着弄堂面貌大变，以后有专业物业来管理，感觉住在这里舒心多了。

第一次接手管理老弄堂，物业能收回成本吗？佳灵杰物业党支部书记周运告诉记者：“想要真正落实长效管理、可持续性服务，不但需要政府搭台、国企担当，也需要‘精打算盘’。经过整合职能、精简编制，我们在永乐坊小区推出‘秩序管家’与‘环境管家’两个新岗位。”具体而言，用“秩序管家”替代传统物业门卫保安、客服工作人员，用“环境管家”替代传统物业的保洁员、保绿员、巡逻保安职能。

两个“新岗位”精简了人员，节约了成本，提升了服务效能。但有节流，也有开源。四川北路街道相关负责人介绍，在引入物业公司的同时，明确将小区居民的卫生保洁费用等纳入收益。在逐步提高“卫生费”等居民自负部分的基础上，由虹口区房管局、四川北路街道根据前三年居民区意见反馈，给予物业一定金额的物业达标奖励补贴。

（解放）